Een MJOP voor gemeentelijk vastgoed opstellen doe je zo

Wat is een MJOP en waarom is het belangrijk voor gemeentelijk vastgoed?

Een meerjarenonderhoudsplan – kortweg MJOP – is een plan waarin het onderhoud van een gebouw of vastgoedportefeuille voor meerdere jaren is vastgelegd. Zo’n MJOP laat zien wanneer gebouwen onderhoud nodig hebben en ook wat dit kost. Vaak zal er geld gereserveerd moeten worden. Een MJOP is dus belangrijk voor gemeentes bij het opstellen van hun begroting.

Niet verplicht, wel verstandig

Een MJOP is niet wettelijk verplicht voor gemeentelijk vastgoed, maar het wordt wel sterk aangeraden. Een MJOP kent vele voordelen. Zo:

• voorkomt het achterstallig onderhoud;
• zorgt het voor een betere kostenspreiding;
• draagt een MJOP bij aan een planmatige aanpak;
• onderbouwt het politieke besluitvorming;
• geeft het bestuur en burgers meer inzicht;
• helpt een degelijk MJOP bij duurzaamheidsbeslissingen.

Eén ding is zeker: vooruitzien, is regeren. Want wellicht kan ingepland schilderwerk twee jaar worden uitgesteld. Of kan het juist eerder worden gedaan, in combinatie met ander onderhoud. Kortom: met een lenig MJOP bespaar je kosten.

Stap voor stap: een meerjarenonderhoudsplan opstellen

Een professionele MJOP bevat altijd drie hoofdelementen:

1. Technische staat en levensduur van gebouwen en installaties;
2. Onderhoudsmaatregelen met bijbehorende kosten;
3. Een planning wanneer welk onderhoud wordt uitgevoerd.

Een MJOP, daar reken je mee

Bijna elke MJOP omvat de basisgegevens van het gebouw, zoals bouwjaar, oppervlak, constructie, installaties en energieverbruik (label). Dit wordt tegenwoordig aangevuld met een duurzaamheidspaspoort dat de levensduur, herkomst en herbruikbaarheid van materialen vastlegt. Bij aanvang – en waar nodig tussentijds – beoordelen wij de staat van onderhoud. Omdat de levenscycli van bijvoorbeeld dakbedekking, gevels, schilderwerk en installaties verschilt, maken we hiervan een onderhoudsoverzicht. We komen zo tot de onderhoudskosten per gebouw en een totaal. Daarna komt het aan op het bepalen van prioriteiten. Anders gezegd: welke gebouwen stel je uit, welke combineer je en welke wil je verduurzamen? Doordat we nu het onderhoud van onze totale gebouwenportefeuille uitzetten op een tijdlijn zien we meteen wat we elk jaar kwijt zijn aan onderhoudskosten. Dat is geen statisch geheel. Een MJOP is een levend document dat jaarlijks bijgewerkt moet worden.

Van MJOP naar DMJOP: duurzaamheid integreren in je onderhoudsplan

Het DMJOP is een uitbreiding: een duurzaam meerjarenonderhoudsplan. Hierbij wordt het MJOP gecombineerd met maatregelen voor verduurzaming en energiebesparing. Minder spannend is bijvoorbeeld hoe je de bituminueze dakbedekking één-op-één kunt vervangen. De milieuwinst zit er vooral in of je dat dak ook zou kunnen vervangen voor een sedumdak. Of wellicht een PVC-variant met dakisolatie waarop tegelijkertijd zonnepanelen kunnen worden geplaatst.

Klimaatdoelen halen, minder verbruiken

Driekwart van de energievraag is een warmtevraag. Dus als de cv-ketel kan worden vervangen door een hybride systeem – of mogelijk volledig door een warmtepomp – dan is dat winst. Bij duurzaam beheer wordt ook gekeken of we de energievraag kunnen terugdringen. Denk aan minder douches, waardoor minder liters boilerwater warm hoeven te worden gestookt. Of aan vloer-, spouwmuurisolatie en hr-beglazing waardoor de binnentemperatuur beter wordt vastgehouden. Klimaatdoelen zijn een heet hangijzer voor gemeentes. DMJOP’s zijn essentieel bij het realiseren ervan. Wij weten niet beter: duurzaamheid is zowel het uitgangspunt bij onze DMJOP’s voor gemeentelijke sportaccommodaties, als voor ons onderhoud. Zo laten we zonnepanelen de elektrische systemen voeden of de ledverlichting brandt ervan. Met dit soort relatief eenvoudige ingrepen brengen we de energierekening – en daarmee de exploitatiekosten – direct omlaag.

Wie mag een MJOP opstellen?

In principe mag iedereen een (D)MJOP opstellen. Maar het is sterk aan te raden om dit door een gekwalificeerde gebouwinspecteur, vastgoedbeheerder of gespecialiseerd adviesbureau te laten doen. Een specialist kan namelijk tot in detail inschatten welke technische en financiële risico’s er zijn. Veel gemeentes kiezen daarom voor ondersteuning door experts zoals SRO.

Kosten en baten van een professioneel MJOP

De kosten voor het laten opstellen van een MJOP verschillen. Elk gebouw is anders en het is soms lastig om te achterhalen wat er aan onderhoud gedaan moet worden. De kosten kunnen per gebouw tussen de € 1.500,- en € 5.000,- liggen. Maar een goed opgestelde MJOP levert ook veel op: betere controle, minder verrassingen en mogelijk lagere onderhoudskosten op lange termijn.

Een MJOP wordt in de praktijk vaak voor een periode van 20 tot 30 jaar opgesteld en moet elk jaar geactualiseerd worden.

Ben je als gemeente klaar voor de toekomst?

Samengevat: een MJOP is ontzettend belangrijk. He is een strategisch instrument voor gemeentes om zicht te krijgen op het beheer van hun vastgoed. Doordat een gemeente precies weet wanneer onderhoud nodig is, kan dit meegenomen worden in de begroting van dat jaar. DMJOP’s dragen bovendien bij aan klimaatdoelen.

Een MJOP is een geijkt vertrekpunt van elke gemeente die vastgoed beheert. Het is gemeenschapsgeld en het moet daarom zorgvuldig worden opgesteld door experts. Vanuit SRO helpen we gemeentes (D)MJOP’s op te stellen. Verrassingen zijn vaak leuk, maar als het gaat om onverwacht voelen ze meestal alsof je nog niet jarig bent. Met een goed MJOP zijn we dat voor.

Praktijkvoorbeelden van door SRO gerealiseerde verduurzamingsprojecten

SRO zet zich actief in om gemeentelijk vastgoed te verduurzamen. Door gerichte maatregelen verminderen we het energieverbruik en verlagen we de CO₂-uitstoot.

Hieronder een overzicht van enkele gerealiseerde en lopende projecten:

1. Ledverlichting en zonnepanelen in sportaccommodaties In diverse gymzalen en sporthallen zijn conventionele lampen, zoals tl-verlichting, vervangen door ledverlichting. Dit levert een directe besparing van het elektriciteitsverbruik op en zorgt voor betere lichtkwaliteit in de zalen. Daarnaast zijn meerdere daken voorzien van zonnepanelen, waardoor we een deel van de energiebehoefte zelf duurzaam opwekken.
2. Slimme regeltechniek en GBS-vernieuwing De regeltechniek in gebouwen speelt een steeds belangrijkere rol in het optimaliseren van energieverbruik. In verschillende accommodaties is het Gebouwbeheersysteem (GBS) volledig vervangen of gemoderniseerd. Hierdoor kunnen installaties, zoals verwarming en ventilatie, nauwkeuriger worden aangestuurd op basis van gebruik en weersomstandigheden. Ook voor de andere panden wordt deze vernieuwing uitgerold.
3. Sporthal Juliana van Stolberg – integrale verduurzaming Deze hal ondergaat momenteel een uitgebreide verduurzamingsslag, waaronder:
   1. Isolatie van dak en gevel voor minder warmteverlies;
   2. Kierdichting om warmteverlies via naden en kieren te beperken;
   3. Vervanging van enkel- en dubbelglas door HR++;
   4. Plaatsing van een nieuwe geïsoleerde overheaddeur;
   5. Vervanging van verlichting door led;
   6. Modernisering van ventilatiesystemen en integratie in het GBS;
   7. Installatie van een hybride verwarmingsopstelling om het gasverbruik terug te dringen;
   8. Vermindering van het douchegebruik, voor water- en energiebesparing.
4. Watermanagement Als onderdeel van het ‘Smartvatten-project’ zijn watermeters geplaatst die digitaal de meterstanden doorgeven. Hierdoor kunnen we het waterverbruik continu monitoren en installaties gericht optimaliseren. Op basis van deze gegevens beperken we onnodig drinkwatergebruik.
5. Inzicht in energiestromen Met slimme meters en monitoringsoftware brengen we het energieverbruik per gebouw en per installatie in kaart. Deze data helpt ons om gericht maatregelen te nemen en het effect van verduurzaming te meten.
6. Efficiënt douchegebruik In sommige sporthallen en gymzalen is het aantal beschikbare douches bewust verminderd. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid het water te verwarmen met ‘doorstromers’ in plaats van opslagen warm water. Dit betekent dus zowel een water- als een energiebesparing. Er hoeven dan immers ook geen boilers te worden warm gehouden.
7. Buurthuis De Neng – integrale verduurzaming Bij De Neng zijn zonnepanelen, ledverlichting en een elektrische boiler geplaatst. Op dit moment werken we de optimalisatie van de ventilatiesystemen en de overstap naar naar een hybride verwarmingssysteem. Hiermee verlagen we het gasverbruik en reduceren we de CO₂-uitstoot aanzienlijk.
8. Kinderdagverblijf De Plons – integrale verduurzaming Bij De Plons is ledverlichting geplaatst en bevinden we ons in de engineeringsfase voor verdere verduurzaming van het pand. Plannen omvatten de vervanging van het dak, kierdichting, het plaatsen van zonnepanelen, het vervangen van gasketels door warmtepompen (waardoor het pand volledig gasloos wordt) en we passen slimme regeltechniek toe voor een efficiënte aansturing van de installaties.